Как проверить квартиру/дом на вторичном рынке перед покупкой
Здравствуйте!
Сегодня я вам расскажу как проверить квартиру перед покупкой. Заранее оговорюсь, что все необходимые документы можно спросить у собственника/продавца. Но в статье также указываю, где можно взять те или иные документы на случай если не доверяете продавцу или у него их нет.
После выбора квартиры/дома приступаем к анализу ситуации:
- Проверяем документы, на основании которых возникло право собственности продавца (например, договор купли-продажи, дарения, мена, ренты, свидетельство о праве на наследство ...) .Документы находятся у продавца, их также можно запросить в МФЦ для проверки "Выписка О содержании правоустанавливающих документов (заказать может только сам правообладатель, представитель по доверенности или наследник через МФЦ)."
Документы не должны содержать признаков подделки или подтирок/исправлений(если таковые имеются, то они должны быть удостоверены подписями всех сторон). Также необходимо изучить документ на признак условий, несоблюдение которых возможно является причиной для аннулирования свидетельства на право собственности продавца(убедиться в выполнении этих условий). Если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец продает эту квартиру, то данный момент должен очень сильно вас насторожить. - Запрашиваем электронные выписки ИЗ ЕГРН через Росреестр или Госуслуги:
- об объекте недвижимости. Показывает: кто является собственником и в каких долях,дату и номер государственной регистрации права собственности,есть ли ограничения или обременения недвижимости,технические характеристики (площадь, назначение, этаж и т.п.),кадастровую стоимость. Будет ясна информация об объекте и наличие/отсутствие ограничений на объект (запрет на продажу, наложенный органами опеки;ипотечное кредитование жилья;сдача в аренду;наличие ренты;передача недвижимости в доверительное управление;арест на основании судебного решения).
- о переходе прав на объект недвижимости. Показывает: историю собственников недвижимости (доли, даты и номера госрегистрации права),документы-основания перехода права собственности.
Если квартира за последнее время часто перепродавалась и переходила из рук в руки,вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя. Срок давности по признанию сделок недействительными с недвижимостью – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.Бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.Также необходимо сверить план квартиры из выписки с действительностью. Так как согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность.
- Запрашиваем через службу (МФЦ, администрациию, ФМС -паспортный стол, портал Госуслуг в строке поиска: жилищные документы или получение информации жилищного учёта) обрабатывающую в вашем районе следующие жилищные документы:
- выписка из домовой книги или специальной учетной карты в которой содержатся данные о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире. В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше. В архивной выписке необходимо посмотреть, лиц, имеющих пожизненное право проживания в квартире. Отсюда мы узнаем информацию и прописанных, во избежание проблем связанных с выпиской.
-справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан. В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.
- справка об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг(в данном случае можно затребовать и последние квитанции с продавца). Чтобы исключить проблем с коммунальными платежами в будущем (исключить навешивание на вас чужого долга). - Необходимо будет проверить самого продавца/собственника:
-разобраться с дееспособностью продавца. Сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить ЦРБ к которой привязан продавец для получения справок: наркологического(НД) и психоневрологического(ПНД) состояния.Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью.
-проверить подлинность его паспорта и сверить его с документом из пункта 1. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации лучше обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол). - Правильно составить договор купли-продажи, учесть/продумать все моменты и прикрепить все необходимые уточняющие документы, указанные как выше из пунктов 2-4 так и указанных ниже:
-если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки
-при покупке жилья с использованием маткапитала, родители оформляют обязательство выделить детям долю в приобретаемой квартире. Это обязательное требование в ПФР при оформлении маткапитала на жилье. В случае продажи жилья с неисполненными обязательствами, есть высокий риск аннулирования сделки. Поэтому необходимо убедиться в наличии справки из ПФР о неиспользовании маткапитала на покупку данного жилья
-права супругов продавца: Если продается квартира, которая была приобретена в браке (соответствующая справка из ЗАГСа на дату возникновения права собственности выдаваемая только непосредственному её фигуранту), но оформлена только НА ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ — требуется согласие супруга в нотариальной форме. Когда согласие не требуется.
-процесс передачи денег и приемки жилья и процесс выписки всех зарегистрированных (указываем паспортные данные и визируем согласие каждого).
В договор купли-продажи включить 2 пункта:
1) Квартира находится в залоге у продавца до тех пор, пока покупатель не передаст денежные средства в полном объёме за объект продавцу.
2) В случае расторжения договора на квартиру. Квартира находится в залоге у покупателя до того момента, пока продавец не вернёт денежные средства в полном объёме, уплаченные покупателем за объект.
А если дошло дело до суда, то нужно подать заявление на арест квартиры.
1-ая фраза исключает споры относительно что вперед. Деньги или переход права собственности. Даже если право собственности уже перейдет к покупателю, квартира находится в залоге. На объект можно наложить арест через суд.
2-ая фраза + 1-ая в целом исключают ситуацию в которой одна из сторон может остаться без имущества и денег.
Была использована информация с следующих ресурсов:
√ Сведения об обременениях (выписки ЕГРН)
√ Сведения об ограничениях (выписки ЕГРН)
√ Сведения об арестах (выписки ЕГРН)
√ Сведения о запретах (выписки ЕГРН)
√ Сведения о наличии особых отметок (выписки ИЗ ЕГРН)
